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[오문석의 부동산 백과] 삼간택(三揀擇)의 지혜와 내 집 마련

예로부터 임금, 왕자, 왕녀의 배우자가 될 사람은 세 번에 걸쳐 고른 후에 다시 최종적으로 또 골랐었는데 이런 절차를 삼간택(三揀擇)이라고 했다. 고르고 또 고르고 다시 고른다는 말인데 그 정도로 신중을 기했다는 말이다. 첫 집으로 내 집 마련을 하는 분들이나 더 좋은 집으로 이사를 가기 원하는 분들은 근본적으로 세 번의 살펴봄이 꼭 있어야 한다. 그런데 실제 부동산 거래를 하다보면 그렇지 않은 경우를 자주 보게 된다. 어떤 분들은 너무 바쁘다는 핑계로 또 다른 분들은 ‘나는 잘 모르니까 알아서 해주세요’라는 말로 내 집 마련의 삼간택을 소홀히 하는 분들이 있는데 ‘내 집’은 ‘내 인생’과 ‘내 가족’에게 있어 대단히 중요한 사안인 만큼 신중에 신중을 기해도 모자람이 없을 것이다. 주택은 현장이 제일 중요하다. 그런데 현장에는 가보지도 않고 인터넷만 보거나 그저 남들 따라서 결정하는 분들도 있는데 이는 대단히 위험한 발상이다. 이민 생활에서 힘들게 모은 돈을 투자해 집을 사는 만큼 지혜를 모으고 시간을 투자해야 좋은 집을 장만할 수 있다. 다행히 전문가를 대동하게 되면 큰 탈이야 없겠지만 본인을 너무 과신하다 보면 큰 코를 다치는 경우가 있다. 흥정의 세계는 냉정하다는 사실을 유념해야 한다. 첫 번째 살펴봄은 해당 주택의 평면과 구조, 인테리어이다. 비슷한 크기와 비슷한 가격임에도 불구하고 어떤 집은 환하고 넓게 보이는 집이 있는가하면 어떤 집은 답답하고 어두운 집도 있다. 구조상의 결함이 있거나 채광에 신경을 쓰지 않은 집은 가치가 떨어질 뿐 아니라 거주할 때도 불편한 점이 많다. 인테리어는 화장이다. 인테리어 자재는 간 곳없고 벽지만 발라져 있다면 아무런 매력이 없을 것이다. 현관에서부터 데크 구석까지 인테리어가 잘 꾸며있는지도 살펴야 한다. 기본적으로 자재가 좋은 집은 좀 오래 됐어도 문짝이나 붙박이장등이 비틀어지지 않고 광택을 내고 있지만 싸구려로 꾸민 주택은 색이 변해서 뿌옇게 돼 버리는 집도 있다. 얼마나 좋고 튼튼한 자재를 썼는지도 꼭 살펴봐야 할 항목이다. 주택의 방향과 조망은 영원히 고칠 수 없는 인연과 악연이 될 수도 있다. 실컷 구경하고 나와서 거실에서의 조망에 뭐가 보였는지 주방에서의 조망이 뭐가 보였는지 분간하지 못한다면 아무런 목적 없이 시장바구니 들고 시장에 간 사람과 다를 바 없다. 두 번째 현장방문에서는 집 근처를 찬찬히 둘러 봐야 한다. 집 근처 조경이 잘 되어 있는지, 여유 주차 공간은 충분한지, 주변 주택들의 관리 상태는 어떤지, 이웃들은 친절한지, 아이들이 다니기에도 위험성이 없는지 살펴야 한다. 콘도나 타운하우스의 경우에는 단지의 커뮤니티 시설이 잘 되어 있는지 여부도 주택의 가치를 결정하는 중요한 요소인 만큼 허술히 생각해서는 안된다. 세 번째 현장방문에서는 지역을 둘러봐야 한다. 주변시설들도 무시할 수 없기 때문이다. 도로연결사항이나 상가 배치사항 등은 직접적인 영향을 미치기 때문에 그런 중요한 사항을 놓치는 일이 있게 되면 실패한 투자를 하게 되는 것이다. 작은 것부터 큰 것까지 다 갖춰진 동네가 살기에 편하다. 특히 학교위치와 통학거리는 일부러 걷거나 운전을 해서 시간과 거리를 측정해야 하고, 병원과 쇼핑센터 등의 접근성도 뛰어난지 교통 정체 상황은 어떤지 직접 확인해야 한다. 결국 집 장만은 결혼과 더불어 일생일대의 어려운 일이기에 구입자금 마련에는 어떠한 어려움이 있더라도 목표를 위한 인내가 필요하고 자금을 마련해 집을 사게 될 때에는 세 번에 걸쳐 현장방문을 한 후에 결정하는 삼간택의 지혜가 반드시 필요하다는 점을 다시 한번 강조하고 싶다. ▷문의: 703-338-2220

2009-10-28

[오문석의 부동산 백과] 나이에 맞는 부동산 투자법 (3)

20대와 30대의 부동산 투자법에 살펴본 데 이어 이번 칼럼에서는 장년층과 노년층인 40대, 50대, 60대의 부동산 투자에 관해 다루기로 한다. 20대, 30대와 달리 40대 이후 부동산 투자는 인생에 있어서 경제적으로 결실을 거둬야 하는 시기일 뿐 아니라 편안하고 안락한 노후를 준비해야 하는 때이기도 하다. 특히 인간의 수명이 과거와는 달리 대폭 늘어남에 따라 부동산을 통한 안정적인 수입원 마련의 중요성은 더욱 높아지게 됐다. 40대가 되면 직장이나 사업이 어느 정도 안정되고 수입도 늘어날 시기이다. 따라서 부동산은 물론 주식 등 여러 방면의 재테크 정보에 귀를 세우고 투자 계획을 세워야 할 연령대이다. 만일 아직까지 내 집 마련을 하지 못했다면 무엇보다도 내 집 마련에 총력을 기울여야 한다. 부동산 투자의 시작은 누가 뭐래도 내 집 마련에 있고, 내 집을 마련한다는 것은 경제적인 이유뿐 아니라 심리적으로도 가족 구성원 전체에게 대단히 중요하기 때문이다. 어느 정도 경제적 여유가 있는 40대라면 본격적인 부동산 투자에 관심을 기울일 필요가 있다. 40대에는 아직까지 만회가 가능한 시간적 여유가 있기 때문에 다소 공격적인 자세로 투자에 임해도 좋은 시기이다. 주택뿐 아니라 상용 부동산에 대해서도 서서히 투자에 대한 준비를 해 나갈 단계이다. 특히 유념해야 할 것은 인간관계의 외연을 확대할 필요가 있다는 점이다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 다양한 분야의 다양한 사람들과 교유하고 정보를 교환할 필요가 있기 때문이다. 아무리 경제적으로 안정되어 있다 하더라고 본격적인 부동산 투자를 위해서는 여러 분야의 전문가들의 조언이 필요하고, 다양한 정보를 취합, 분석해야 하기 때문에 인적 네트워크야 말로 보이지 않는 큰 재산이다. 50대가 되면 재산을 키우는 것과 지키는 것의 조화를 모색하면서 서서히 노후를 준비해야 할 필요가 있다. 50대 이전에는 재산을 불리는데 전력을 다했다면 50대가 되면 기존의 재산을 불려 나가면서도 은퇴 이후를 생각해 효율적으로 재산의 포트폴리오를 재배치하는 계획의 수립이 필요하다. 부동산의 경우 신규 부동산 투자를 할 때에는 환금성과 수익성을 면밀히 분석해 안정적인 수익을 만들 수 있는 부동산을 선택하는 것이 바람직하다. 또한 기존의 부동산도 목적과 활용도에 따라 정리할 부분은 미리 정리하면 60대 이후 노년 생활이 편안해 진다. 아직 부동산에 이렇다 할 재산이 없는 분들이라면 임대수익과 환금성, 노후 생활을 동시에 해결할 수 있는 콘도나 작은 타운하우스 등에 투자를 생각해 보는 것도 좋고, 소규모 상가 등에 관심을 가지고 상업용 부동산 투자를 고려해 볼 만 하다. 60대는 본격적인 은퇴 준비를 할 시기이다. 이 나이가 되면 자녀들도 대부분 장성해 가정을 꾸렸거나 독립했을 시기이므로 아담한 사이즈의 주택으로 이사하고 남은 여유돈으로 수익성 부동산에 투자하는 등의 변화가 필요한 시기이다. 또한 부동산뿐 아니라 전체 투자항목들을 재점검하고 본인의 은퇴 후 생활 계획을 확인해 이에 맞춘 재산의 재분배에도 신경을 써야 한다. 부동산 투자 역시 다른 경제 활동과 마찬가지로 남보다 한 걸음 빨리 시작하는 것이 물론 중요하다. 하지만 다른 사람들 보다 좀 늦었다고 해서 실망하고 좌절할 일은 아니다. 자신의 나이에 맞게, 또 자신의 형편에 맞게 계획적으로 투자하고 분배한다면 안락하고 편안한 생활을 보장하는 든든한 효자가 될 것이다.

2009-10-14

[오문석의 부동산 백과] 부동산 시장의 독특한 메커니즘

부동산 시장은 그 나름의 독특한 메커니즘에 의해 움직이고, 발전한다. 다른 경제 분야와 다른 부동산 시장의 차별성을 이해한다면 부동산 투자에서 반쯤은 성공하고 들어간다고 해도 과언이 아닐 것이다. 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다. 인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며, 지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다. 이 지점을 먼저 찾는 것이 재산을 늘리는 비법이며, 부동산 투자에 있어서 정확한 정보 분석과 미래 예측이 중요하다는 말이 여기서 나오는 것이다. 부동산은 자연적 특성과 인문적 특성이 있다. 자연적 특성에는 어느 위치로도 옮길 수 없는 지리적 위치의 고정성이 있으며, 사용에 의해 마멸되지 않는 영속성이 있고, 양의 증가가 없는 부증성과, 동일한 토지가 없는 있을 수 없는 개별성이 있다. 인문적 특성에는 용도의 다양성, 병합분할의 가능성, 사회적 경제적 위치의 가변성, 행정적 위치의 개별성으로 나뉜다. 물론 건물에는 비영속성, 생산가능성, 동질성, 이동가능성, 토지의 개별적 요인에 의한 지배성이 있다. 부동산의 속성에는 과학성, 기술성, 사회성, 공공성, 전문성, 윤리성이 따르게 되어있다. 따라서 부동산 투자의 성공률을 높이기 위해서는 전문가의 도움이 반드시 필요하며, 그래서 부동산 중개업이라는 전문 분야가 생겨나게 된 것이다. 부동산 시장은 또한 지리적으로 위치가 고정되어 지역적으로 국한된 국지성이 있고, 일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성이 강하다. 일물일가의 법칙이 적용되지 않는 수급조절의 곤란성도 있다. 부동산 가격은 경제성장, 인구의 도시 집중, 독신가구 증대 등 생활패턴의 변화, 산업의 발달, 공급의 한계성에 의해 등락이 이루어 지고 있다. 일반 경기에서와 같이 부동산도 호황, 후퇴, 불황, 회복, 안정의 단계로 측정된다. 부동산은 영구적인 수익이 보장되는 중장기적인 투자여야 한다. 합리적이고, 안전하고, 정상적인 가격에서 필요에 따라 투자의 안정성, 산출의 확실성, 투자의 환금성, 자본 가치의 증대, 세제상의 이익, 경영 관리의 부담, 손이익의 재투자, 지렛대의 작용 등을 원한다. 지렛대 작용이란 투자로 인하여 새로운 투자을 취득하는 경우에 투자자가 이미 보유하고 있는 자산과 함께 활용함으로써 경제 활동 영역이 넓혀지는 것을 말한다. 주택에서는 도로, 직장, 교통량, 생활의 편리성, 상하수도, 공익시설과의 거리에도 신경 써야 한다. 21세기는 지식 정보의 시대다. 정보란 그만한 가치가 있어야 하며, 예측과 분석에 맞는 정보여야 한다. 단순히 지나간 옛 노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다. 미래을 예측하는 정확한 정보여야 하며 그 예측에 따라 투자한다. 그걸 가려내 투자자들에게 전달해 주는 사람들이 부동산 전문가들이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야 한다. 가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며, 타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 다른 사람들보다 먼저 투자해야 수익이 더 많이 창출된다. 순발력과 빠른 판단력이 요구된다. 부동산 역시 스스로 개척하는 자만이 얻을 수 있는 재테크 기법이다. 아는 만큼 더 보이고, 더 보이면 달라 보인다고 했다. 능동적이고 적극적인 마인드와 꾸준한 관심과 노력, 그리고 전문가들의 조언에 귀 기울이는 지혜야 말로 부동산 투자 성공의 첩경일 것이다. ▷문의: 703-338-2220

2009-09-30

[오문석의 부동산 백과] 나이에 맞는 부동산 투자법 (2)

부동산 시장은 그 나름의 독특한 메커니즘에 의해 움직이고, 발전한다. 다른 경제 분야와 다른 부동산 시장의 차별성을 이해한다면 부동산 투자에서 반쯤은 성공하고 들어간다고 해도 과언이 아닐 것이다. 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다. 인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며, 지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다. 이 지점을 먼저 찾는 것이 재산을 늘리는 비법이며, 부동산 투자에 있어서 정확한 정보 분석과 미래 예측이 중요하다는 말이 여기서 나오는 것이다. 부동산은 자연적 특성과 인문적 특성이 있다. 자연적 특성에는 어느 위치로도 옮길 수 없는 지리적 위치의 고정성이 있으며, 사용에 의해 마멸되지 않는 영속성이 있고, 양의 증가가 없는 부증성과, 동일한 토지가 없는 있을 수 없는 개별성이 있다. 인문적 특성에는 용도의 다양성, 병합분할의 가능성, 사회적 경제적 위치의 가변성, 행정적 위치의 개별성으로 나뉜다. 물론 건물에는 비영속성, 생산가능성, 동질성, 이동가능성, 토지의 개별적 요인에 의한 지배성이 있다. 부동산의 속성에는 과학성, 기술성, 사회성, 공공성, 전문성, 윤리성이 따르게 되어있다. 따라서 부동산 투자의 성공률을 높이기 위해서는 전문가의 도움이 반드시 필요하며, 그래서 부동산 중개업이라는 전문 분야가 생겨나게 된 것이다. 부동산 시장은 또한 지리적으로 위치가 고정되어 지역적으로 국한된 국지성이 있고, 일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성이 강하다. 일물일가의 법칙이 적용되지 않는 수급조절의 곤란성도 있다. 부동산 가격은 경제성장, 인구의 도시 집중, 독신가구 증대 등 생활패턴의 변화, 산업의 발달, 공급의 한계성에 의해 등락이 이루어 지고 있다. 일반 경기에서와 같이 부동산도 호황, 후퇴, 불황, 회복, 안정의 단계로 측정된다. 부동산은 영구적인 수익이 보장되는 중장기적인 투자여야 한다. 합리적이고, 안전하고, 정상적인 가격에서 필요에 따라 투자의 안정성, 산출의 확실성, 투자의 환금성, 자본 가치의 증대, 세제상의 이익, 경영 관리의 부담, 손이익의 재투자, 지렛대의 작용 등을 원한다. 지렛대 작용이란 투자로 인하여 새로운 투자을 취득하는 경우에 투자자가 이미 보유하고 있는 자산과 함께 활용함으로써 경제 활동 영역이 넓혀지는 것을 말한다. 주택에서는 도로, 직장, 교통량, 생활의 편리성, 상하수도, 공익시설과의 거리에도 신경 써야 한다. 21세기는 지식 정보의 시대다. 정보란 그만한 가치가 있어야 하며, 예측과 분석에 맞는 정보여야 한다. 단순히 지나간 옛 노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다. 미래을 예측하는 정확한 정보여야 하며 그 예측에 따라 투자한다. 그걸 가려내 투자자들에게 전달해 주는 사람들이 부동산 전문가들이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야 한다. 가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며, 타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 다른 사람들보다 먼저 투자해야 수익이 더 많이 창출된다. 순발력과 빠른 판단력이 요구된다. 부동산 역시 스스로 개척하는 자만이 얻을 수 있는 재테크 기법이다. 아는 만큼 더 보이고, 더 보이면 달라 보인다고 했다. 능동적이고 적극적인 마인드와 꾸준한 관심과 노력, 그리고 전문가들의 조언에 귀 기울이는 지혜야 말로 부동산 투자 성공의 첩경일 것이다. ▷문의: 703-338-2220

2009-09-23

[오문석의 부동산 백과] 나이에 맞는 부동산 투자법 (1)

다른 재테크와 마찬가지로 부동산 역시 마라톤과 비슷하다. 완주를 위해서는 마음가짐을 닫잡고 차근차근 목표를 향해 쉼 없이 뛰어야 한다. 100미터를 달리듯 짧은 시간에 큰 수익을 노리며 승부를 걸다가는 큰 손해로 이어지는 경우가 많다. 부동산 투자에 성공하려면 부동산의 특성을 어느 정도 이용하고 활용할 수 있어야 할 분 아니라 자신의 상황과 자금능력, 생활 여건, 투자 성향에 맞게 적절한 투자 방법을 찾아야 한다. 사회 초년생부터 은퇴 준비기까지, 연령대별로 적당한 부동산 투자 전략을 살펴보자. 직장생활을 처음 하게 되는 20대는 여러모로 지출이 많은 시기이다. 레저나 취미 생활, 친구들과의 교유 등으로 돈 쓸 곳도 많고 경험 부족으로 재테크도 익숙지 않아 금전적으로 누수가 많게 된다. 부동산 투자에서 성공하기 위해 20대에 해야 할 가장 중요한 일은 투자의 시드머니를 마련하는 것이다. 시드머니를 마련하게 되면 부동산 투자에 있어 다른 사람들에 비해 앞서 나갈 수 있는 기반은 조성되었다고 봐도 좋다. 다만 20대 부동산 투자에서 주의해야 할 점은 아직 사회 생활과 직장 생활이 완전히 정착되지 않았고, 이직이나 전업 등의 가능성이 많은 만큼 첫 부동산, 대부분의 경우 주택을 구입할 때는 거래가 활발해 처분하기 쉬운 부동산을 선택해야 한다. 또한 관리나 유지가 힘들고 가격이 비싼 단독주택보다는 콘도나 타운하우스를 선택하는 것이 무리 없이 부동산을 유지할 수 있는 방법일 뿐 아니라 여유 자금으로 부동산 이외의 다른 재테크도 시작할 수 있는 여유를 가질 수 있다. 30대의 부동산 투자는 결혼과 밀접한 관계가 있다. 요즘은 과거에 비해 늦게 결혼하는 사람들이 많은데 그래서인지 신혼부부들이 결혼과 동시에 주택을 마련하는 경우를 자주 보게 된다. 20대부터 부지런히 저축해 시드머니를 마련하고 작은 주택이라도 마련한 사람이라면 30대의 부동산 투자가 훨씬 쉬워질 것이지만 그렇지 못한 경우라 할지라도 30대에 내 집을 마련할 수 있다면 부동산 투자라는 마라톤에서 절대 늦은 출발은 아니다. 다만 가정을 꾸리고 자녀를 키우게 되는 만큼 30대에 주택을 고를 때는 최소한 5년에서 10년 뒤를 보고 선택을 해야 한다. 20대와 달리 중장기적인 투자를 해야 하는 만큼 부동산을 고를 때 현재의 가치와 함께 미래의 가치에 대해서도 연구하고 조사해야 매매 시 수익을 극대화할 수 있다. 또한 미래의 자녀를 생각해 환경과 교육, 편의시설 등도 감안해야 하고 부부의 수입을 적절하게 분배해 부동산과 다른 투자 수단과의 밸런스를 맞추는 것이 좋다. 이와 함께 꾸준히 부동산에 대해 관심을 가지고 부동산 시장의 동향을 민감하게 분석해 볼 필요가 있다. 당장 모기지 부담하기도 빠듯한 형편이라 하더라도 꿈과 목표를 가지고 부동산 공부를 한다면 기회가 왔을 때 이를 놓치지 않고 과감한 부동산 투자를 통해 경제력을 한단계 업그레이드 할 수 있는 계기를 마련할 수 있을 것이다. 20대와 30대는 인생에 있어서 가장 활발하면서도 실패도 극복할 수 있는 에너지가 넘치는 시기일 뿐 아니라 편안한 노후를 위해 공부하고 노력해야 할 시기이다. 부동산 투자에 있어서도 큰 성과를 거두기는 힘들다 하더라도 성공을 위한 탄탄한 기반을 조성해야 할 중요한 시기이다. 부동산 투자의 올바른 첫걸음을 내딛기 위한 현명한 선택과 부단한 노력이 필요한 시기다. (다음 칼럼에는 40대와 50대의 부동산 투자가 이어집니다.)

2009-09-16

[오문석의 부동산 백과] 적절성의 법칙을 알면 부동산이 보인다

부동산 투자에서 시간과 경제의 흐름에 따라 변하는 ‘적절성의 원칙’은 대단히 중요한 의미를 가진다. ‘적절성의 원칙’은 전문적인 부동산 투자자들뿐 아니라 일반인들에게도 시간의 변화와 경제 상황의 변화를 주시하면서 자신의 상황에 적합한 투자를 하게 함으로써 성공 투자 기회를 잡는데 큰 도움을 준다. 자신이 정한 투자지역, 투자목표, 투자원칙, 투자수단을 구체화시키는 계획을 세워 꾸준히 수정 보완해 나가는데 ‘적절성의 원칙’을 활용해야 한다는 말이다. 적절하다라는 말은 알맞게 들어맞는다는 뜻이다. 부동산 시장에서 ‘적절성의 원칙’은 부동산이 유용성을 최고도로 발휘하려면 부근 환경에 적합해야 한다는 것이다. 즉, 적절한 위치에 적절한 부동산이 있어야 제값을 받을 수 있을 뿐 아니라 장래의 투자 가치도 높다는 이론이다. 예를 들어 1/4 에이커 정도의 크지 않은 부지의 단독주택들이 밀집한 지역에 2-3에이커 규모의 대형 주택이 있다면 이 주택은 주변 환경과 부합되지 않아 제값을 받을 가능성이 거의 없다고 봐야 한다. 또 상가나 오피스 빌딩의 경우에도 접근성이 현저히 떨어지는 위치에 자리 잡고 있다면 ‘적절성의 법칙’에 부합하지 않을 것이다. 부동산에 관심이 많은 독자들이라면 이 정도의 원칙은 너무나 상식적인 것이 아닌가하고 반문할 것이다. 그러나 ‘적절성의 원칙’은 이렇게 단순하게 실전에서 응용되지 않는다. 현재의 적절성 여부뿐 만 아니라 미래의 적절성까지 내다봐야 하고, 자연적 물리적 적합 여부와 별도로 인문적 사회적 적절성 여부도 감안해야 한다. 미래의 적절성과 인문적 사회적 적절성에 대한 좋은 예가 바로 워싱턴 메트로 지역의 알링턴이나 폴스처치 지역이 될 것이다. 이 지역은 70년대와 80년대만 해도 워싱턴 DC에 인접한 전형적인 중산층 주거지역이었다. 하지만 80년대 후반 이후부터 히스패닉계 인구가 급격히 이 지역으로 유입되면서 중산층 주거지역의 이미지가 퇴색되면서 주거 지역의 부동산 상황은 물론 경제의 모습 역시 큰 변화에 직면하게 된 것이다. 반면 같은 알링턴이나 폴스처치 지역이라 하더라도 젊은 전문인이나 젊은 맞벌이 커플들을 위한 콘도나 고급 소형 주택의 경우에는 이러한 변화와 무관하게 입지의 우수성으로 인해 아직도 높은 인기를 유지하고 있다. 이러한 변화를 미리 감지하고 변화에 적절히 대처하는 투자자라면 변화가 기회가 될 것이지만 그 반대의 경우로 변화에 무심하거나 혹은 변화와 역행하는 투자를 한다면 큰 경제적 손실을 감수해야 한다. 결국 ‘적절성의 원칙’이 실전 투자에서 효율성의 최대한 높이기 위해서는 부동산 자체와 입지의 현재 상황뿐 아니라 경제 전반과 사회 전반의 변화에도 적합한 투자 계획을 세워야 한다는 말이다. 아울러 이러한 외부적인 조건뿐 아니라 투자자 자신의 상황 역시 ‘적절성의 원칙’에 부합해야 한다. 어떤 사람이든 개개인이 가지고 있는 조건이나 환경, 가치관이 다르기 때문에 동일한 지역의 동일한 부동산이라 하더라도 투자자의 입장에서 보는 관점은 모두 다르다. 자신의 몸에 가장 맞는 옷이 가장 보기 좋은 옷인 것처럼 부동산 역시 자신의 상황과 조건, 능력에 맞아야만 그 가치를 극대화 시킬 수 있다. ‘적절성의 원칙’을 생각하면서 부동산을 바라보는 시각을 키워 보는 것도 부동산 투자 성공을 향한 밑거름이 될 것이다. ▷문의: 703-338-2220

2009-09-09

[오문석의 부동산 백과] 부동산 시장의 변화에 주목하자

부동산 시장이 서서히 상승세로 반전되는 기미가 곳곳에서 감지되고 있는 가운데 바이어나 셀러 모두에게 유익한 통계가 있어 이번 칼럼에서는 이 통계를 통해 현재 부동산 시장에서의 성공적인 부동산 매매에 대해 다루고자 한다. 부동산 관련 전문 웹사이트인 Relocation.com은 지난 6월 이사를 하는 사람들을 대상으로 설문 조사를 실시했다. 이 설문조사 결과는 3개월 전인 지난 3월의 조사와는 큰 차이를 보였다. 6월 조사에 따르면 이사하는 가장 큰 이유는 더 크고 좋은 집에서 살고 싶어서(26%)였다. 다음이 더 좋은 동네에서 살고 싶어서(24%)로 3월 조사에서와는 달리 더 나은 주거 환경을 위해 이사하는 사람들이 과반수에 달했다. 경기가 아직까지는 회복되지 않고 있음에도 불구하고 집을 사서 이사하는 사람들은 기존에 살던 집이나 동네 보다는 더 좋은 집, 더 좋은 동네를 선호하고 있다는 점을 보여주는 통계다. 이외에는 가족이나 친구들과 더 가까이 살기 위해(12%), 더 싼 주거비용이 드는 지역에서 살기 위해(9%) 등이 그 뒤를 따랐다. 일반적으로 한인들이 우선시 하는 더 좋은 학군으로 옮기기 위해서는 3%에 불과했다. 반면 3개월 전인 지난 3월의 설문조사에서는 42%에 달하는 사람들이 경기침체로 인한 경제난이 이사를 결정하는데 가장 중요한 영향을 미쳤다고 대답했다. 단지 3개월의 시간적인 차이지만 바이어들의 의식구조가 크게 달라지고 있음을 보여준다. 또 6월 조사와는 달리 3월에는 가족이나 친지와 가까이 있고 싶어서(23%)와 새로운 직장을 구하기 위해(13%)라는 이유가 높아 대조를 이뤘다. 6월 조사에서 거의 과반수에 달했던 더 좋은 집과 더 좋은 동네를 위해 이사했다고 대답한 사람은 3월 조사에서는 불과 14%에 그쳤다. 이 같은 설문조사 결과는 부동산 시장이 오랜 침체기에서 벗어나 서서히 정상적인 상승 궤도로 접어들고 있다는 신호탄으로 볼 수 있다. 부동산 시장이 침체기에 빠져 있을 때는 언제 상승국면으로 전환될지 모를 만큼 수렁이 깊어 보였지만 한번 상승세로 전환되면 그 변화 속도는 우리가 생각하는 것 보다 훨씬 빠르고 급격하다는 점을 이 설문조사는 여실히 증명하고 있다. 부동산 시장이 이렇게 변화하고 있을 때 바이어와 셀러는 어떤 자세를 취해야 할까? 우선 셀러의 입장에서는 바이어의 심리가 변하고 있음을 인식하고 바이어의 요구에 가장 부합하도록 노력해야 한다. 비록 부동산 시장이 회복되는 기미가 보인다 하더라도 아직까지 시장에는 많은 매물이 나와 있고 바이어가 주도권을 쥐고 있는 상황이기 때문에 다른 매물들과의 경쟁에서 이기기 위해서는 바이어가 무엇을 원하는지 정확히 판단할 필요가 있다. 수개월 전까지만 해도 가격이 가장 중요한 변수였다면 이제는 가격과 함께 주택의 상태와 업그레이드에도 관심을 보여야 할 것이다. 또 바이어의 입장에서는 이제는 마음에 꼭 드는 주택이 나오면 어느 정도 가격에서 만족스럽지 않더라도 구입하는 방향으로 생각을 전환하는 편이 좋은 주택을 마련할 수 있는 방법이 될 것이다. 내 눈에 좋은 주택은 다른 사람에게도 마찬가지이기 때문에 너무 싸고 좋은 집을 고르다보면 기회를 잃을 가능성이 수개월 전보다는 훨씬 높아졌음을 인식해야 한다. 인생이든 경제이든 터닝포인트는 있게 마련이다. 중대한 전환점에 있을 때 어떻게 대처하느냐는 인생뿐 만 아니라 부동산 거래에 있어서도 성패를 좌우하는 열쇠이다. ▷문의: 703-338-2220

2009-09-02

[오문석의 부동산 백과] 부동산 시장을 통해본 미국 경기

부동산 시장의 회복 조짐이 여러 곳에서 감지되고 있다. 고객들 중에는 과연 부동산 시장이 이제 오랜 불황기에서 벗어나 활황기로 접어드는 것이 확실하냐고 묻는 분들이 많다. 부동산 시장의 흐름을 정확하게 예측하기란 경제 전문가들에게도 쉬운 일은 아니다. 하지만 일반적으로 통용되는 부동산 시장의 세가지 속성을 기준으로 부동산 시장의 흐름을 예측하는 방법이 부동산 업계에서는 높은 신뢰를 얻고 있다. 부동산 시장의 세가지 속성에 현재의 상황을 대입해 과연 부동산 시장이 회복되고 있는 것인지 분석해 보자. 첫째 속성은 부동산 시장의 회복 주기에 관한 것이다. 부동산 시장은 일반 경기와 달리 회복주기가 상대적으로 길다. 일반 경기가 2~3년마다 순환하는 것에 비해 부동산은 4~5년의 주기를 가지고 있고, 상대적으로 짧고 가파른 상승기 후에 길고 완만한 하강기가 오는 것이 일반적이다. 이런 측면에서 현재의 부동산 하강기가 3년 정도 진행된 점을 감안하면 서서히 부동산 시장이 회복 주기로 돌아설 타이밍이 되었다는 추론이 가능하다. 이미 여러 전문가들은 부동산 시장이 바닥을 친 상태라고 분석하고 있다. 부동산 시장이 바닥을 쳤다면 이제는 하강기와는 달리 비교적 빠른 속도로 상승세로 돌아설 여지가 높아졌다고 볼 수 있다. 둘째 속성은 실물경제와 부동산 시장은 연동되어 있다는 점이다. 부동산 시장은 독자적인 성격보다는 실물경제가 살아나야 같이 좋아지는 특징이 있다는 점이다. 최근 미국의 경기가 호전되고 있다는 소식이 전해지고 있는 것은 경제전반은 물론 부동산 시장에도 큰 호재이다. 올 하반기가 되면 경기침체가 드디어 종식되고 실물경제가 호전될 것이라는 전망이 나오고 있어 부동산 시장도 이와 연동해 상승세를 탈 가능성이 높아졌다. 8월 첫째주의 신규 실업자 수가 예상 밖으로 급감했다는 소식과 하반기 경제가 호전될 것이라는 예측은 부동산 시장에도 큰 힘이 되는 소식이다. 래리 서미스 백악관 국가경제위원회 위원장과 앤런 그랜스펀 연방준비제도이사회 전의장은 미국경기의 하강이 그 끝을 보이고 있으며 경기 반등이 매우 가까이 오고 있다고 지적했다. 이러한 예측은 그동안 미국의 발목을 잡았던 금융시스템의 건전성이 상당 부분 개선됐고, 많은 사람들이 우려했던 은행의 연쇄 도산과 같은 금융 시스템의 붕괴 가능성은 거의 사라진 데 따른 것이다. 올 하반기 들어 경기가 본격적인 회복 국면을 보인다면 이미 저점을 통과한 것으로 보이는 부동산 시장의 회복은 더욱 탄력을 받게 될 것이다. 셋째는 부동산 가격과 거래량의 상관 관계이다. 대체로 부동산 시장은 거래량이 늘어난 후에 가격이 상승하는 것이 일반적이다. 현재 미국 부동산 시장의 거래 실적은 기존 주택의 경우 매달 3~4%씩 증가하고 있고 신축 주택의 경우에는 더욱 더 상승세가 가파르다. 전문가들의 예상을 뛰어 넘는 이러한 주택 판매의 호전은 부동산 시장이 회복 국면으로 들어섰다는 결정적인 증거로 볼 수 있으며, 이러한 판매 호조에 이어 조만간 부동산 가격 역시 상승세로 돌아설 가능성이 높아지고 있음을 예고하고 있다. 여러 가지 통계와 자료, 그리고 분석들을 종합해 볼 때 미국 부동산 시장은 미국 경기와 더불어 올 가을부터는 본격적인 회복기로 접어들 가능성이 높아졌다. 따라서 부동산 투자에 관심이 있는 분들이라면 지금이야말로 바로 적극적인 투자에 나설 적기이다. ▷문의: 703-338-2220

2009-08-19

[오문석의 부동산 백과] 홈 인스펙션 효과를 극대화하자

주택을 거래할 때 신규주택이 아닐 경우 상당수가 전문가에 의한 홈 인스펙션을 하게 된다. 특히 수요가 공급에 미치지 못하는 바이어스 마켓(Buyer’s Market)일 때는 상당수의 바이어들이 홈 인스펙션을 요구하고 있고, 인스펙션에서 발견된 결함이나 하자에 대한 수리와 보수를 요구하거나, 수리비용을 주택 매매 가격에서 공제할 것을 요구하기도 한다. 언뜻 생각해 보면 셀러의 입장에서는 홈 인스펙션이 불리한 조건일 것 같지만 좀 더 깊게 생각해보면 홈 인스펙션은 바이어는 물론 셀러의 입장에서도 꼭 필요한 과정이다. 부동산 시장의 상황과 관계 없이 홈 인스펙션은 현재 주택의 상황을 가장 잘 알려주는 척도이며, 이 척도를 충분히 활용하면 바이어는 물론 셀러도 원하는 소기의 목적을 달성하는데 큰 도움이 된다. 홈 인스펙션도 그 종류에 따라 여러가지로 나뉠 수 있는데, 일반적으로는 보통 350-500 달러 정도의 비용으로 홈 인스펙션 전문가 의해 실시된다. 인스펙션 전문가는 접근과 관찰이 가능한 모든 주택의 요소들을 점검하고, 분야별로 상세한 리포트를 작성한다. 이 보고서는 셀러와 바이어 모두에게 인스펙션 과정에서 발견된 결함이나 하자를 어떻게 처리할 것인가에 대한 판단과 결정의 근거 자료가 된다. 이러한 1차적인 홈 인스펙션의 효과 외에도 홈 인스펙션은 바이어와 셀러 모두에게 주택을 좀 더 깊이 이해하는 좋은 기회가 된다. 전문가의 인스펙터 과정에 동참함으로써 주택을 구성하는 여러 시스템의 원리와 구조, 그리고 올바른 작동 방법에 대한 이해를 높일 수 있고, 올바르게 관리하는 노하우까지 얻을 수 있다. 특히 바이어에게는 혹시라도 있을 지 모르는 주택의 하자와 결함을 매입 전에 확인할 수 있는 좋은 기회일 뿐 아니라, 복잡한 주택 법규상에 혹시 위반되는 사항이 없는지 확인할 수 있으므로, 가능하면 인스펙터와 함께 인스펙션 과정을 함께 둘러보는 것이 좋다. 요즘은 인스펙션의 중요성이 높아지면서 리스팅을 내 놓을 때 이미 인스펙션까지 마쳐, 바이어들이 홈 인스펙션 결과를 매입의 참고 자료로 활용할 수 있도록 하는 셀러들도 늘어나고 있는 상황이다. 주택 인스펙션에서 결함이 자주 발견되는 부분은 건물의 외부 구조물이 41%, 건물의 뼈대와 기본구조가 34%, 플러밍과 전기 관련 시스템이 8% 등의 순이다. 또 지은 지 10년 정도가 지나면 주택의 기반 시설에 물이 샐 염려가 있고, 20년이 지나면 가전 제품의 노후 및 날씨와 습도 등에 의한 지붕과 나무로 된 구조물의 손상이 발생할 가능성이 높다. 특히 40년 이상된 오래된 주택의 경우에는 보다 전문적이고 철저한 인스펙션이 필요하다. 그리고, 대부분의 사람들이 새 집의 경우 홈 인스펙션이 필요 없을 것이라고 생각하고 있는데 이 것 또한 다시 한번 생각해 볼 일이다. 새 집이라 하더라도 온수와 냉수의 파이프 라인이 바뀌었다던지, 혹은 주택의 가전제품들의 연결이 올바로 되지 않는 등 건축 과정에서 실수는 언제나 발생할 수 있기 때문에 새 집을 구입할 경우에도 인스펙션 과정을 거치는 것이 바람직하다. 미국 홈 인스펙터 협회(American Society of Home Inspector’s, ASHI)는 홈페이지(www.ashi.org)에 홈 인스펙션 가상 체험(Virtual Home Inspection) 섹션을 마련해 홈 인스펙션의 과정, 점검 항목 등을 설명하고 있으므로 참고하면 좋을 것이다. 인스펙션을 단순히 하나의 통과의례로 볼 것이 아니라 셀러와 바이어 모두가 주택을 좀 더 깊게 이해하고 올바른 관리 방법을 체득하는 기회로 삼기를 기대한다. ▷문의: 703-338-2220

2009-08-12

[오문석의 부동산 백과] 최소의 법칙과 부동산 가치

인생을 살아가면서 가끔씩 별로 중요하지 않다고 생각했던 부분들이 삶에 큰 영향을 주는 경우를 경험하게 된다. 그래서 누구나 한번 쯤은 큰 것만 살피고 작은 부분들을 소홀히 한 실수를 후회하고 반성할 때가 있다. 부동산 시장에서도 중요하다고 생각되는 요소들이 모든 것을 결정하는 것처럼 생각하기 쉽다. 그러나 좀 더 깊이 살펴보면 가끔은 별로 중요하다고 생각되지 않는 요소들이 부동산의 가치를 결정하는데 엄청난 영향을 미치며, 사소하다고 생각되는 부분의 하자 때문에 중요한 장점이 그 빛을 발하지 못하는 경우도 많다. 독일의 식물학자 리비히는 식물에 필요한 필수요소는 질소, 인산, 칼륨, 석회 등 네가지인데 이 중에 한가지라도 부족하면 다른 것이 아무리 풍부하다 하더라도 식물이 제대로 성장할 수 없음을 밝혀냈다. 그래서 식물의 성장을 좌우하는 것은 넘치고 풍부한 요소가 아니라 가장 부족한 요소이며 최대가 아니라 최소가 성장을 결정한다는 의미의 ‘최소의 법칙’이 나오게 된 것이다. 식물에 있어서 최소의 법칙은 식물의 양분 중 가장 적게 들어 있는 물질에 의해 밭의 생산량이 결정된다는 뜻이며, 최근에는 식물학 부분 뿐 아니라 경제나 경영, 마케팅 등 여러 분야로 그 의미가 확대되어 해석되어 지고 있는 이론이다. 무엇이든 핵심 요소 중의 하나가 부족하면 아무리 다른 요소들이 풍부하다 해도 부족한 요소를 대체하지 못해 결국에는 성장은 커녕 생존마저도 힘들어진다는 의미이다. ‘최소의 법칙’을 부동산의 가치 결정에 적용시켜 보자. 일반적으로 부동산 가치를 결정하는 핵심 요소는 입지, 상품, 가격, 편의성 등 네가지로 압축할 수 있다. 입지는 접근성과 교통의 편리함 여부, 그리고 조망과 일조권 등을 포함한다. 상품은 부동산의 규모와 디자인, 시설, 마감재, 자재와 가전제품의 브랜드를 의미한다. 가격은 두말할 나위없이 부동산의 가장 큰 가치 평가 기준이며, 가격 경쟁력은 부동산 투자의 핵심 요소이다. 마지막으로 편의성에는 교육과 쇼핑, 취미생활 등의 조건들이 포함된다. 이 조건들 중에 어느 하나를 포기하고 나머지 조건들만을 중시하다보면 부동산 투자에 있어서 낭패를 보는 경우가 많고 지속적인 가치 창출에 한계가 있을 수 밖에 없다. 또한 이러한 가치 결정의 핵심 요소는 각 개인의 상황과 필요에 따라 다르게 평가될 수 밖에 없다. 개개인의 생활패턴이 모두 다르기 때문이다. 예를 들어 대규모 타운이 새롭게 조성되어 상품이나 가격, 편의성 측면에서는 모두 높은 점수를 받았다 하더라도 직장과 거리가 너무 멀다면 가치 결정에서 나머지 좋은 조건들이 그 빛을 발하지 못할 수 밖에 없다. 특히 주의해야 할 점은 가치를 결정하는 핵심 요소들을 평가할 때 현재의 상황 뿐 아니라 미래의 변화에 대해서도 주의 깊에 살펴야 한다는 점이다. 비록 현재 상황은 교육이나 쇼핑 여건 등이 다소 열악하다 할 지라도 가까운 미래에 이러한 열악한 조건이 크게 개선될 여지가 있다면 해당 부동산의 가치를 급상승하게 될 것이다. 최근 부동산 시장의 회복 조짐이 완연하다. 그동안 관망했던 많은 부동산 투자자들이 서서히 움직이고 있다. 새로운 투자처를 물색할 때 ‘최소의 법칙’을 한번 적용시켜 보는 것도 현명한 투자 방법이 될 것이다. 부동산 문의 및 상담 703-338-2220

2009-08-05

[오문석의 부동산 백과] 부동산 시장 회복기 접어드나

길고 긴 불황의 늪에서 헤어나지 못했던 부동산 시장이 점차 회복 국면으로 진입하는 징후가 곳곳에서 나타나고 있다. 최근 발표된 여러 부동산 관련 통계에 의하면 부동산 시장의 각종 지표들이 완연한 회복 국면으로 전환되었음을 보여주고 있다. 필자는 최근의 부동산 지표 중 특히 세가지에 주목하고 있다. 첫째는 기존 주택의 거래 실적이 기대보다 빠르게 호전되고 있다는 점이다. 미국부동산협회에 따르면 지난달 기존주택 거래 실적이 한달 전에 비해 3.6% 증가한 489만채를 기록했다. 부동산 전문가들의 예상을 뛰어 넘은 거래실적으로 앞으로 기존 주택의 거래가 활성화될 것이라는 예측이 충분히 가능하다. 둘째는 신축주택 판매의 지속적이고 급격한 증가세이다. 지난 6월 신축주택 판매는 전달에 비해 11%나 늘어나 3개월 연속 증가세를 이어가고 있다. 아울러 신축주택의 재고 물량 역시 1998년 2월 이후 가장 낮은 수준인 28만여채로 줄어들었다. 이처럼 신축주택 판매가 활성화됨에 따라 대형 건축회사들의 신규주택 건설이 활기를 띨 것으로 보여 부동산 시장 전체에 긍정적인 요소로 작용할 가능성이 높아졌다. 필자가 주목하는 세번째 통계는 전체 주택 거래 물량 중 경매 및 압류 주택의 비율이 줄어들고 있다는 점이다. 이 통계는 바이어들의 부동산 매입 패턴이 정상화되고 있다는 점을 의미하기 때문에 향후 부동산 시장의 동향이 긍정적으로 변화할 것이라는 전망에 힘을 실어주고 있다. 이외에도 단독주택 신축이 급증하고 주택건설 허가 실적도 큰 폭으로 늘어나는 등 부동산 시장의 전망을 밝게하는 통계들이 봇물처럼 쏟아지고 있다. 앞선 여러 컬럼에서 지적했듯이 부동산은 일정한 사이클로 움직인다. 침체기와 회복기, 성장기, 조정기를 반복하면서 시장이 발전하고 상승해 나가는 것이다. 다만 각 사이클이 어느 시점에서 변경되느냐 하는 것은 그때 그때 마다 다르기 때문에 부동산의 흐름을 얼마나 정확히 판단하느냐 하는 것은 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 덕목이자 성공적인 투자를 위한 최고의 비결이다. 가장 이상적인 부동산 매입 시점은 당연히 부동산 가격이 최저점에 도달했을 때이고, 반대로 이상적인 매각 시점은 부동산 가격이 최고점에 도달했을 때 일 것이다. 하지만 그 누구도 부동산 시장의 최고점과 최저점을 정확히 예측하기란 불가능하다. 다만 부동산 시장의 사이클을 정확히 판단해 변화의 시점을 잡아낼 수 있다면 부동산 투자에 있어서 실패는 없을 것이다. 필자는 향후 1-2개월 정도가 부동산을 매입하기에는 가장 좋은 시기라고 판단하고 있다. 한번 회복기로 진입한 부동산 시장은 가파른 상승세를 타게 되기 때문에 몇 달 후가 되면 이미 부동산 가격은 물론 거래 조건에 있어서도 바이어의 매력이 반감할 가능성이 높다. 만일 여유 자금을 보유하고 있으면서 부동산 투자의 시점을 저울질하고 있는 분이라면 지금이 투자의 적기라고 볼 수 있다. 또한 아직도 내집 마련을 못하고 임대하고 있는 분들에게도 지금 이 시기는 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있는 호기이다. 부동산 투자에 있어서 타이밍은 그 어느 조건보다 중요하다. 지금 이 타이밍을 주목해야 한다. (문의: 703-338-2220)

2009-07-29

[오문석의 부동산 백과] 경매·숏세일 통한 부동산 투자

투자의 가장 큰 매력은 낮은 가격에 사서 높은 가격에 되파는 것이다. 부동산 투자에 있어서도 싸게 사서 비싸게 판다면 그 보다 더 좋은 경우는 없을 것이다. 이런 측면에서 주택 소유자가 모기지를 제대로 납부하지 못함으로써 발생하는 쇼트세일(short sale) 주택이나 경매 물건 등은 투자자들에게는 대단히 매력적인 투자대상이다. 시세보다 상당히 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있는 절호의 기회이기 때문이다. 그러나 예상 수익률이 높다는 말은 그만큼 위험도 높다는 뜻이기 때문에 쇼트세일이나 경매 물건, 혹은 은행 보유 부동산 등에 투자할 때는 이런 부동산 매물들의 특성과 관련 규정 등을 세심히 살펴보아야 한다. 우선 경매물건에 대해 살펴보자. 모기지 납부를 하지 못하게 되면 융자기관이 관련 기관에 경매처분 사실을 공지하게 되고 채무자 즉 현재의 주택보유자에게 이 사실을 공지하게 된다. 일반적으로 융자기관은 채무자가 2달 이상 모기지 페이먼트(payment)를 연체하게 되면 경매 공지를 보내는데, 채무자가 연체된 모기지를 일정 기간 내에 납부하지 못하면 채무자는 주택 보유권한을 잃게되고 융자기관은 경매를 통해 물건을 처분하게 된다. 하지만 이러한 상황에 처한 모든 부동산이 실제로 경매에 나오지는 않는데 그것은 대부분의 주 정부에서 기존 채무자에게 모기지를 납부할 수 있는 일정한 구제 기간을 주기 때문이다. 부동산 투자자들이 경매 물건에 관심을 보이는 이유는 경매에 나온 물건을 구입할 때 발생하는 높은 수익 때문이다. 가끔씩 금융기관은 경매 물건을 매각할 때 모기지 잔금만 확보할 수 있으면 매각에 응하는 경우가 있는데, 이럴 때 투자자는 상당한 수익을 창출할 수 있다. 하지만 경매 물건의 경우에 주택을 제대로 살펴보기 힘들어 어떤 하자가 있는지 정확히 알 수 없는 상태에서 물건을 구입하기 때문에 주의해야 한다. 지난 2주 동안 다뤘던 쇼트세일은 채무자가 주택의 차압과 경매를 막기위해 취할 수 있는 조치다. 다만 쇼트세일이 성립하기 위해서는 융자기관이 반드시 쇼트세일에 동의해야 한다. 왜냐하면 쇼트세일은 모기지 잔액보다 낮은 가격에 주택을 판매하는 것이므로 융자기관이 일정 부분의 손해를 감수해야 하기 때문이다. 또한 주택의 시세가 하락해 모기지 잔액보다 현 주택시세가 낮은 주택 가격의 역전현상이 발생해야만 쇼트세일이 가능하다. 이외에도 쇼트세일이 성립하기 위해서는 채무자가 은행이 납득할 수 있는 모기지 연체 이유를 제시해야 하는 등 여러가지 까다로운 조건이 뒤따른다. 이같은 까다로운 조건에도 불구하고 쇼트세일은 채무자인 주택보유자와 바이어 양쪽이 모두 이익을 볼 수 있는 윈윈 전략이다. 채무자는 주택 차압과 경매 처분을 받지 않고 주택을 매각함으로써 경제적 어려움에서 벗어날 수 있고, 바이어는 낮은 가격에 주택을 매입할 수 있을 뿐 아니라 경매 물건과 달리 충분히 주택을 파악할 수 있기 때문이다. 경매 물건과 쇼트세일 외에 채무자의 연체로 인해 발생하는 또다른 주택 투자의 방법은 은행 보유 주택을 매입하는 것이다. 은행보유주택(REO, Real Estate Owned)은 경매에서도 유찰되어 은행이 보유하게된 주택이다. 은행보유주택은 채무자가 완전히 배제된 상태에서 투자자와 투자 에이전트가 은행이나 은행측의 대리인과의 협상을 통해 주택을 매입할 수 있다. 소위 말하는 부동산 투자 큰 손들은 경매가 유찰된 은행보유물건들을 한꺼번에 수십채씩 매입하는 경우도 있다. 경매물건과 쇼트세일에 대한 한인들의 관심이 높다. 투자에 나서기 전에 먼저 이러한 물건들의 특성과 장단점을 철저히 연구하는 지혜가 필요할 때다. ▷문의 : 703-338-2220

2009-07-22

[오문석의 부동산 백과] 셀러 입장에서 본 숏세일

쇼트세일(short sale)에 대한 지난 주 칼럼이 나간 후 많은 사람들이 쇼트세일에 대해 문의를 해 왔다. 특히 쇼트세일로 집을 빨리 매각할 수 없겠냐는 질문이 많아 이번 주에는 셀러(seller) 입장에서 본 쇼트세일을 집중적으로 다뤄보고자 한다. 쇼트세일은 주택의 현재 가치가 모기지 잔액보다 낮은 상황에서 주택 소유자(채무자)가 모기지 납부를 제대로 할 수 없어 차압 위기에 처했을 경우 금융기관에 쇼트세일 또는 융자재조정 신청을 하게되고 금융기관이 이를 받아들이게 되면 모기지 잔액보다 낮은 가격에 주택을 매각할 수 있는 제도다. 따라서 셀러의 입장에서는 모기지 납부가 부담이 되어 차압당할 수도 있는 위기를 극복하고 차압에 따른 신용상의 불이익을 포함한 여러 손해를 피해갈 수 있는 좋은 방법이다. 하지만 문제는 금융기관이 쇼트세일 신청을 모두 다 받아 들이지는 않는다는데 있다. 금융기관은 여러가지 조건을 감안해 엄격한 심사를 거쳐 신청 수락 여부를 결정하게 된다. 결국 쇼트세일이 성사되기 위한 가장 중요한 조건은 금융기관이 쇼트세일을 허용할 수 있도록 채무자(셀러)가 철저하게 준비해야 한다는 점이다. 우선 쇼트세일이 성립하기 위해서는 네가지 조건이 맞아 떨어져야 한다. 첫째는 주택 가격이 하락해 주택 가격과 모기지 잔액이 역전되어 현 시세에 주택을 매각한다 하더라도 모기지를 완납할 수 없는 상황이어야 한다. 주택 가격이 하락했고 셀러(채무자)가 재정상의 난관에 봉착했다 하더라도 현 시세가 모기지 잔액보다 높다면 일단 쇼트세일의 신청 조건에는 부합하지 않는다. 둘째는 주택 소유자의 모기지 납부가 연체되거나 원활하지 못한 상황이어야 한다. 셋째는 주택 소유자는 집을 팔아도 모기지를 완납할 수 없는 상황임을 설명하는 Hardship Letter를 금융기관에 제출해야 한다. 이 Hardship Letter에는 셀러가 처한 상황을 진솔하게 설명하고 모기지 납부가 힘들어진 설득력 있는 이유가 포함되어야 한다. 가장 대표적인 Hardship Letter의 내용은 실직, 이혼, 갑작스러운 질병, 파산 등이다. 반면 금융기관은 고가의 물품 구입 등의 이유로 재정상황이 악화된 경우나 다른 지역으로 이사 등 이유로 쇼트세일을 신청할 경우에는 거부하는 것이 원칙이므로 주의해야 한다. 넷째는 채무자가 다른 자산이 있어서는 안된다. 채무자가 주택 외에 다른 재산이나 자산이 있을 경우 금융기관은 쇼트세일 신청을 거부하거나 혹은 자산의 일부를 정리해 모기지를 완납할 것을 요구하기도 한다. 은행에 예치된 현금이 많거나 다른 부동산을 보유하고 있는 경우, 주식이나 채권, IRA 등의 금융 자산은 쇼트세일 신청의 승인 여부를 결정하는 중요한 조건이 된다. 위의 네가지 조건을 성립한다면 일단 쇼트세일을 신청할 기본 조건은 갖추었다고 볼 수 있다. 하지만 이러한 조건이 갖추어졌다고 하더라도 쇼트세일의 신청이 모두 승인되는 것은 아니다. 쇼트세일 승인을 받기 위해서는 이 부분 전문가들의 도움이 절대적으로 필요하며 관련 서류들도 빈틈 없이 준비해야 한다. 쇼트세일 신청시 필요한 서류는 현재 모기지 스테이트먼트, 지난 2년간의 세금보고 내역, 최근 월급 또는 수입 명세서, 지난 2달간의 은행 계좌 스테이트먼트, 세틀먼트 페이퍼 등이다. 이들 서류를 바탕으로 협상 전문가가 셀러(채무자)를 대변해 은행과의 협상에 나서게 된다. 이 과정에서 쇼트세일에 필요한 협상전문가, 변호사, 융자재조정 전문가 등이 팀을 이뤄 업무를 추진해야 효율을 극대화할 수 있다. 쇼트세일을 원하는 셀러들은 우선 자신이 처한 상황이 쇼트세일 조건에 부합하는지 여부를 판단한 후 전문인들로 구성된 전담팀의 도움을 받아야 재정적 난관을 슬기롭게 극복할 수 있을 것이다.

2009-07-15

[오문석의 부동산 백과] 손해 보지 않고 집 팔려면···

집을 파는 과정은 상당히 번거롭고 피곤한 일일 수 있다. 특히 요즘처럼 시장상황이 어려울 때는 더더욱 그렇다. 늦은 시간에 집을 보러 오기도 하고, 시도 때도 없이 전화가 걸려 오기도 한다. 또 집값을 놓고도 신경전을 벌여야 하고, 집이 잘 팔리지 않으면 팔 집과 새로 산 집 양쪽으로 모기지를 부담해야 하는 경우도 있다. 경제적인 측면에서도 준비가 안된 상태에서 집을 팔려고 내 놓았을 경우 자칫하면 수천 달러 이상의 손해를 볼 수 있다. 수리가 필요한 부분을 손보지 않을 경우가 대표적이다. 대부분의 수리를 하지 않은 상태 그대로 판매하는 ‘As is’ 보다는 필요한 부분을 수리해서 판매하는 편이 집의 가치를 훨씬 높여 경제적으로 이익을 남긴다. 전문가들의 분석에 의하면 사소한 수리나 업그레이드라도 주택을 판매할 때 수리비용의 3-5배에 달하는 이익을 올릴 수 있다고 한다. 부동산 에이전트와 상의해 수리하고 업그레이드할 부분을 미리 손 보고 시장에 내놓으면 가치 상승을 노릴 수 있다. 집을 보러 오는 사람들에게 최대한의 편의를 제공하는 것도 손해를 보지 않는 비결이다. 접근성은 수익률과 밀접한 관계가 있다. 주택 판매 시장에서의 접근성은 예약자에게만 집을 보여주는 수준부터 락박스를 설치하고 에이전트와 동행한 모든 사람들에게 오픈하는 수준까지 다양하다. 접근성이 높으면 그만큼 집을 판매할 가능성도 높아진다고 볼 수 있다. 셀러가 원하는 가격에 집을 살 가능성이 높은 사람이 ‘Appointment Only’라는 싸인 때문에 발길을 돌렸다면 결국 셀러만 손해를 보는 것이다. 가격을 너무 낮거나 높게 책정하는 것도 경제적 손실을 가져온다. 시장 가격보다 너무 낮게 책정하면 집은 빨리 팔 수 있을지 모르지만 상당한 경제적 손실을 감수해야 함은 물론이다. 그리고 가격을 너무 높게 책정하면 오랫동안 팔리지 않게 되고, 자칫하면 문제 있는 집으로 치부될 가능성이 높아 나중에 집값을 낮추더라도 정당한 평가를 받기 힘들 수 있다. 따라서 노련한 부동산 에이전트의 조력을 받아 가장 적정한 가격을 산출해 내는 것이야말로 경제적 손해를 보지 않으면서 원하는 기간 안에 집을 판매할 수 있는 첩경이다. 첫인상을 좋게 심어 주는 노력도 중요하다. 부실한 잔디관리, 정돈 안된 방들, 역겨운 냄새 등 사소한 문제 때문에 주택 판매에 실패한 케이스는 부지기수다. 특히 한인들의 경우에는 냄새에 신경을 써야 함은 물론이고, 실내 가구 배치도 일반적인 미국인 성향으로 다소 변화를 주는 것이 좋다. 입장을 바꿔서 본인이 살 집을 보러 온다는 생각으로 집안 구석구석, 또 지붕부터 지하실까지 깨끗하게 청소하고 정리정돈하면 분명 효과를 볼 수 있다. 부동산 에이전트에게 전적으로 맡기고 뒷짐지고 있는 것도 좋은 방법은 아니다. 에이전트와 팀을 이룬다는 적극적인 사고가 필요하다. 자신이 알고 있는 전문가들과 친구 친지들을 네트워킹하고 적극적으로 활용할 경우 의외로 집을 판매하는 것이 쉬워질 수 있다. 실제로 많은 집이 이런 방법으로 쉽게 판매되고 있다. 사실 충분한 이익을 남기면서 순조롭게 집을 파는 것과 경제적으로 손해는 손해대로 보고, 심신이 피곤해 지는 경우는 백지 한 장 차이일 수 있다. 유능한 부동산 에이전트를 고용하는 것이 첫 걸음이라면 에이전트가 그 능력과 노하우를 최대한 발휘하도록 협조하고 함께 노력하는 것이 판매를 순조롭게 마무리 할 수 있는 지름길이다. (문의: 703-338-2220)

2009-07-08

[오문석의 부동산 백과] 초보자들을 위한 부동산 투자

부동산에 투자한 사람들은 하루에도 수없이 갈등을 한다. 특히 부동산 관련 뉴스가 나올 때 마다 희비가 엇갈리는 상황의 갈등이야말로 투자자의 머리를 어지럽게 만든다. 그러나 이러한 갈등과 회의를 많이 경험해본 부동산 고수들 일수록 부동산의 투자안정성을 믿는다. 그리고 중요한 것은 타이밍이라는것을 알게 되기 때문에 투자시 자기에게 맞는 적절한 타이밍을 가지고 접근하게 된다. 결국에는 타이밍과의 싸움에서 승리하게되지만 부동산 초보자들은 이러한 갈등과의 만남을 고통스러워 한다. 중요한 것은 초보자일수록 더 많은 시간과 노력을 통하여 부동산의 투자 원리를 배워야 한다는 것이다. 이러한 과정을 인정하지않거나 피해갈 생각이라면 부동산 고수 되는 길을 피하는 길과도 같다. 부동산 초보자들이 반드시 유념해야할 사항들 중 몇가지를 정리해 본다. 첫째는 투자목적을 명확히 해야 한다는 점이다. 초보자들에게 부족한 점 중의 하나가 자기가 투자하는 부동산이 시세차익용인지 장기개발용인지 임대용인지 이용목적용인지 구분을못하고 좋다니까 투자하는 경우가 많다. 그때그때 상황 변화에 따라 투자용도가 바뀌어 무슨 용도로 투자한지 모르는 전천후 투자가된다. 이러한 초보자들은 나중에 기회가 왔을 때 기준이 없어서 매매하지 못하는 우를 범하기 때문에 초보자들은 명확한 투자목표를 정하고투자에 임해야 할 것이다. 둘째, 남의 말에 현혹되지 않아야 한다. 부동산이나 주식에 투자한 사람들 대부분은 자신의 실패 경험을 이야기하기보다는 성공한 경우를 부풀려서 하는 경향이 높다. 또한 수익을 보았다 하더라도 자신에 대해 관대하기 때문에 세금 등을 공제하지 않고 수익률을 말하는 경우가 많다. 이런 경우 초보자들은 성공했던 사람들과의 모든 상황이 다른데도 불구하고 동일한 성공이 있을 것으로 믿고 투자한다. 이러한 초보투자자들 대부분은 실패하는 경우가 매우 높다. 왜냐하면 부동산에 있어서 부동산 투자환경은 성공과 실패를 결정하는 중요한요소이기 때문이다. 셋째, 자신감을 가져야 한다. 초보자들은 부동산 환경변화에 매우 민감해 있다. 따라서 초보자들은 아파트 매입 후에 가격이 떨어지면 괜히 잘못 산 것 같아 잠못 이루고, 매도 후에 가격이 오르면 좀 더 기다리지 못한 자신을 후회한다. 모두 이해되는 것들이지만 중요한 것은 초보자들이부동산 투자에 자신감을 가져야 할 것이다. 자신감을 갖기 위해서는 부동산 투자 초기에는 수익률은 높지 않다하더라도 확실한 투자처를 찾는 것이 좋다. 넷째, 과감한 결단력을 키워야 한다. 초보자들이 가장 범하기 쉬운 것 중의 하나로 결단력 부족을 들을 수 있다. 이것은 신중한 것과는 구별되는 것이다. 이러한 사람은 여기저기에서 한참 여러 의견을 듣고 투자 결정을 할 것이지만 좋은 투자처는 이미 다른 사람의 손에 가 있다. 자기가 좋다고 생각한 투자처는 남들도 동일한 생각 이상을 갖기 때문이다. 다섯째, 현장학습과 교육의 중요성을 인식해야 한다. 부동산의 기초는 현장을 보면서 직접 눈과 귀 그리고 오감을 통하여 부동산의 기(氣)를 느끼는 것부터 시작하는 것이다. 이것은현장학습을 통해서만 가능하다. 아무리 좋은 정보와 감각을 가지고 있다고 하더라도 현장을 무시하거나 혹은 부동산 지식을 쌓는 것을 게을리한다면 부동산 투자의성공 확률을 높일 수는 없을 것이다. (문의: 703-338-2220)

2009-07-01

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